Многоквартирный дом - это настоящее государство, здесь свои ресурсы, свои правила, свой распорядок, жители стараются совместно решать проблемы и по возможности берегут свою "маленькую крепость". Однако без грамотного руководства сохранить свой дом в хорошем состоянии, оптимизировать энергозатраты и ресурсопотребление, решить каждодневные коммунальные проблемы невозможно. О том, какая "власть в мини-государстве" бывает, в чем плюсы и минусы каждого ее вида, мы сегодня и постараемся рассказать.
Мой дом - моя забота
Это вариант управления ТСЖ, ЖСК. О том, что такое ТСЖ, мы писали уже не раз. Напомним, ТСЖ создается собственниками квартир, а основная цель организации - управление собственным имуществом. Такой способ управления активно поддерживается государством в виде целевых программ. Кроме того, значительно расширяются возможности решения коммунальных бед дома.
Разумеется, у такого способа управления многоквартирным домом есть немало ПЛЮСОВ:
* Договорные отношения только с одним юридическим лицом.
* Большое значение имеет возможность ТСЖ существенно влиять на деятельность управляющей компании.
* Собственники не отвечают за неисполнение обязательств другими собственниками.
* Нет необходимости в осуществлении текущего контроля исполнения обязательств УК, РСО.
* Существует возможность капитализации средств на проведение капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома (одно из обязательных условий вхождения в программу капремонта - наличие ТСЖ).
* Ресурсосбережение.
* ТСЖ защищает права и интересы собственников.
* Большая вероятность, что ТСЖ не будет банкротом (предусмотрено льготное налогообложение, членские взносы являются дополнительным источником для компенсации непредвиденных убытков).
* Собственник помещения имеет право обжаловать деятельность ТСЖ на общем собрании.
* Существует реальная возможность влияния на руководителя ТСЖ через органы управления ТСЖ.
* ТСЖ заинтересовано в оформлении земельного участка как элемента общего имущества. Участок можно обустроить по своему вкусу: разбить газоны, посадить деревья. Можно извлечь выгоду: например, сдать часть в аренду для установки торгового киоска. А заработанные деньги можно пустить на покупку саженцев.
Как водится, есть и свои МИНУСЫ для жителей дома, членов ТСЖ:
* Незначительно увеличивается размер обязательных платежей (дополнительные взносы (членские) на содержание общего имущества и юридического лица).
* Личное участие в деятельности ТСЖ. В некоторых случаях товарищество жалуется на безынициативность большей части жильцов.
* Общая эффективность ТСЖ напрямую зависит от деятельности его руководства, вот почему нужно очень внимательно выбирать правление товарищества и его председателя. К сожалению, есть вероятность, что кто-то из правления может оказаться нечистым на руку или использовать положение в личных целях, вот почему все эти возможности нужно учитывать заранее, до выбора руководства ТСЖ.
УК - ура?
Только сам собственник способен по-настоящему бережно и экономно подойти к ведению общедомового хозяйства, но инициативные, ответственные, а самое главное, заинтересованные и имеющие достаточно свободного времени и сил жители найдутся далеко не в каждом доме. Что делать тогда?
В таком случае полномочия управленца можно делегировать в опытные руки профессионалов. При управлении многоквартирным домом управляющей компанией между сторонами заключается письменный договор, в котором стороны закрепляют перечень работ и услуг, осуществляемых управляющей компанией, и их стоимость, права, обязанности и ответственность сторон.
Какие преимущества в этом для собственников помещений:
1. Договорные отношения только с одним юридическим лицом.
2. Собственники не отвечают за неисполнение обязательств другими собственниками.
3. Существует возможность контроля исполнения обязательств управляющей компанией - УК (по итогам года).
4. Существует возможность привлечения средств УК для модернизации многоквартирного дома, а также для ресурсосбережения.
5. Оплата жилого помещения устанавливается только относительно общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
А теперь рассмотрим более важные детали такого сотрудничества жильцов и управляющей организации - недостатки:
1. Значительно увеличивается размер обязательных платежей.
2. УК не защищает права и интересы собственников.
3. Большая вероятность, что УК будет банкротом. Причина - в сложностях с неплательщиками. УК в этих случаях должна возмещать неплатежи из своей прибыли.
4. УК не может капитализировать средства собственников на проведение капитального ремонта (это значит, что провести его при таком способе управления домом нельзя).
5. Затруднен текущий контроль исполнения обязательств УК. Между тем на УК возложена обязанность в течение пяти дней со дня обращения любого собственника помещения предоставлять сведения о выполнении договора управления. Каждый собственник помещения как сторона договора имеет право контролировать и требовать исполнения обязанностей по договору.
6. Сложности при проверке перечней и объемов работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества, которые предлагает управляющая организация на текущий год.
7. Отсутствие специальных познаний для контроля деятельности УК.
Непосредственное мое
Отдельной строкой пропишем такой вид управления многоквартирным домом, как непосредственное управление. О нем мало говорят, поэтому простые обыватели в большинстве своем даже не знают, что существует и такой вариант "власти в доме".
Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления заключаются каждым собственником помещения от своего имени. По этим договорам каждый будет платить ежемесячную плату за предоставленные услуги. В отличие от ТСЖ, долги соседей на платежах остальных собственников жилья не отразятся.
От имени жильцов дома в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений или иное лицо, имеющее доверенность, выданную в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений.
Услуги по содержанию и ремонту общего имущества дома могут быть разовыми, например, ремонт крыши или заделывание швов между панелями дома. А могут быть и постоянными (регулярными), например, ремонт тепловых и электросетей. В первом случае уполномоченное лицо находит наиболее выгодный вариант, жильцы собирают деньги, и работы выполняются. Во втором случае уполномоченному придется обратиться в те организации, которые выполняли раньше эти работы, и заключить с ними договоры, где оговариваются сроки сдачи работ и внесение оплаты за обслуживание (в основном ежемесячная оплата за содержание жилья рассчитывается, исходя из метража квартиры).
Почему стоит голосовать ЗА такой вариант управления домом:
* Отсутствие расходов на содержание штата ТСЖ или расходов, связанных с привлечением к управлению управляющей компании, так как управление в этом случае осуществляется непосредственно инициативными собственниками многоквартирного дома.
* Собственники не отвечают за неисполнение обязательств другими собственниками. Ответственность только по своим обязательствам.
* Существует возможность контроля исполнения обязательств обслуживающей организацией - ОО (по итогам года).
* Существует возможность привлечения средств ОО для модернизации многоквартирного дома, а также для ресурсосбережения.
* Отсутствует посредник, за счет деятельности которого увеличивается оплата жилого помещения.
* Выбор непосредственного управления оптимален в небольших многоквартирных домах, где объем работы по управлению домом минимален.
Стоит задуматься, по каким причинам при постановке вопроса о выборе способа управления можно проголосовать ПРОТИВ непосредственного управления:
* Если в доме проживает достаточно большое количество жильцов и площадь общего пользования является значительной. Ведь чем больше дом, тем больше может возникнуть проблем с его управлением и разногласий между жильцами. А найти такого управляющего, который по своей инициативе решал бы массу вопросов, достаточно сложно. Таким образом, выбор непосредственного управления оптимален в небольших многоквартирных домах, где объем работы по управлению домом минимален.
* Необходимо самостоятельно заключать договора.
* Отсутствует организация, защищающая права и интересы собственников.
* Отсутствует механизм капитализации средств собственников на проведение капитального ремонта (это значит, что провести его при таком способе управления домом нельзя).
Рекомендации
Чтобы принять окончательное решение, ответьте на следующие вопросы:
- Готовы ли жильцы вашего дома взять на себя ответственность за его обслуживание? В случае с жилищным кооперативом это очень важный вопрос. Ведь ТСЖ, ЖСК потребуют от всех своих членов активного участия и временных затрат. Не говоря уже о правлении кооператива, в которое должны вступить не только энтузиасты, но и люди, обладающие достаточным количеством сил, желания и свободного времени. Если собственники многоквартирного дома понимают, что заниматься делами дома будет некому и некогда, лучше отдать предпочтение управляющей компании.
- Хорошо ли между собой знакомы жильцы, все ли готовы к сотрудничеству? Сплоченность - тот фактор, который определяет, будет ли дому польза от товарищества или кооператива. Если жильцы не готовы идти на контакт, если часто возникают распри и размолвки - ТСЖ и ЖСК будет крайне затруднительно выполнять свои функции по управлению многоквартирным домом.
- Насколько велик многоквартирный дом? Если в доме не одна сотня квартир и вы понятия не имеете, кто живет в соседнем подъезде, договориться о чем-то будет сложно - даже просто созвать всех собственников на собрание. Не говоря уж о постоянном решении каких-то вопросов. В таком случае лучше довериться управляющей компании.
- Каково соотношение молодых и пенсионеров? Если многоквартирный дом заселен в основном молодыми семьями, которые работают, учатся, водят детей в садик и школу, вряд ли у них будет оставаться время и желание на ТСЖ. А вот если у вас в доме много пенсионеров и неработающих, которые готовы заниматься домом, образование товарищества не станет проблемой.
* * *
Выбор способа управления многоквартирным домом - решение важное. Для этого правильно, беспристрастно оцените и себя, и жильцов своего дома. Многие благие намерения терпят крах именно потому, что собственники не сумели вовремя рассчитать свои силы.