Чем владеют жители многоквартирных домов?
В соответствии со статьей 290 Гражданского кодекса собственнику квартиры в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежат общие помещения дома, несущие конструкции, механическое электрическое санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одной квартиры. Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности, соразмерны долям каждого участника (статья 249 Гражданского кодекса). Подъезды и подвалы относятся к общим помещениям дома, следовательно, принадлежат на праве общей долевой собственности всем собственникам квартир. А значит, оплата отопления, освещения этих и других мест общего пользования является обязанностью владельцев жилых помещений.
Согласно статье 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и другие входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Обязательно ли проводить общедомовое собрание?
В соответствии с пунктом 1 статьи 45 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
Могут ли жильцы многоквартирного дома запретить размещение в их здании офиса, кафе, парикмахерской?
Перевод жилого помещения в нежилое помещение и наоборот производит орган местного самоуправления. В соответствии с действующими нормами законодательства собственники других помещений не вправе повлиять на принятое решение о переводе помещения в нежилое. Это касается и реконструкции помещения под офис, кафе и т.д. В пункте 5 статьи 23 Жилищного кодекса лишь определено, что "орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение".
Особое внимание необходимо обратить на пункт 10 статьи 23 Жилищного кодекса: "При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах".
Кто из собственников имеет право выбрать непосредственную форму управления жильем?
Никаких ограничений в правах выбора способа управления многоквартирным домом для собственников помещений в таком доме нет. Но на деле выбор непосредственной формы управления домов целесообразен лишь для домов, в которых количество квартир не превышает четыре. Для остальных больше подходят управление с помощью ТСЖ или управляющей компании.
Существуют ли особые требования к управляющим компаниям?
В соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации правительством Российской Федерации было принято постановление "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом". Это постановление дает определение управляющей компании, участвующей в конкурсе: "управляющая организация" - юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, которые осуществляют управление многоквартирным домом на основании результатов конкурса.
При проведении конкурса устанавливаются следующие требования к претендентам:
1) соответствие претендентов установленным федеральными законами требованиям к лицам, осуществляющим выполнение работ, оказание услуг, предусмотренных договором управления многоквартирным домом;
2) в отношении претендента не проводится процедура банкротства либо в отношении претендента - юридического лица не проводится процедура ликвидации;
3) деятельность претендента не приостановлена в порядке, предусмотренном Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях;
4) отсутствие у претендента задолженности по налогам, сборам и иным обязательным платежам в бюджеты любого уровня или государственные внебюджетные фонды за последний завершенный отчетный период в размере свыше 25 процентов балансовой стоимости активов претендента по данным бухгалтерской отчетности за последний завершенный отчетный период. Претендент считается соответствующим установленному требованию, если он обжаловал наличие указанной задолженности в соответствии с законодательством Российской Федерации и решение по такой жалобе не вступило в силу;
5) отсутствие у претендента кредиторской задолженности за последний завершенный отчетный период в размере свыше 70 процентов балансовой стоимости активов претендента по данным бухгалтерской отчетности за последний завершенный отчетный период;
6) внесение претендентом на счет, указанный в конкурсной документации, средств в качестве обеспечения заявки на участие в конкурсе. При этом претендент считается соответствующим такому требованию, если непосредственно перед началом процедуры вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе средства поступили на счет, указанный в конкурсной документации.
Кто осуществляет надзор за деятельностью управляющих организаций?
Проверка финансовой и хозяйственной деятельности управляющей компании осуществляется ее учредителем, а в случае необходимости также другими государственными органами в пределах их компетенции, только при наличии основания.
Ревизия финансово-хозяйственной деятельности управляющей компании проводится учредителем или лицом, им уполномоченным, в сроки, утвержденные уставом управляющей компании.
Управляющая компания представляет отчетность, утвержденную органами государственной статистики, и информацию в органы, предусмотренные законодательством и иными правовыми актами, а также ее учредителю.
Существует ли опасность, что с жильцов приватизированных квартир будут брать более высокий налог?
В настоящее время собственники квартир обязаны уплачивать:
• налог на имущество;
• земельный налог, размер которого определяется исходя из площади земельного участка под многоквартирным домом и кадастровой оценки земельного участка.
Согласно статье 154 Жилищного кодекса плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя плату за пользование жилым помещением - плату за наем.
В настоящее время размер этой платы не регламентируется, однако, исходя из принципов целесообразности, размер платы за наем не должен быть ниже величины суммы налога на имущество и земельного налога.
Будет ли обязательным страхование жилья?
Обязательное страхование жилья в ближайшее время не планируется. В свое время на обсуждение Государственной Думы был предложен Закон об обязательном страховании ответственности владельцев жилья, однако он не получил одобрения.
В настоящее время страхование имущества является добровольным.