О проблеме
Чаще всего на удочку мошенников попадают две категории лиц: владельцы недвижимости, собирающиеся совершить со своим имуществом какие-либо манипуляции, либо те, кто только планирует покупку своей первой недвижимости. В условиях современного рынка именно недвижимость - наиболее ликвидный актив, которым обладают люди. Многие семьи, даже если и пользуются государственной поддержкой, тем же материнским капиталом, зачастую берут кредиты или копят долгое время деньги. Что является лакомым кусочком для мошенников.
- Поэтому, к счастью для людей и кредитных организаций, был принят 214-й Федеральный закон, который довольно жестко устанавливает рамки и правовые обязанности сторон, а также застройщиков и всех тех, кто непосредственно работает на рынке недвижимости, - рассказывает специалист отдела по работе с экономическими преступлениями УМВД России по Тамбовской области Николай Ряшенцев.
Итак, выясняем, что Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…" помогает обезопасить людей от мошенников. Прежде всего, согласно закону, застройщик имеет право начинать продажу не ранее, чем получено разрешение на строительство. С момента государственной регистрации договор считается вступившим в силу. И именно с этого момента застройщик имеет право брать с клиента деньги. А до регистрации - только рекламировать квартиру, вести переговоры с клиентом, заключать сам договор.
Но договор долевого участия накладывает серьезные обязательства и на самого покупателя. Если клиент вдруг решил его расторгнуть (например, он купил квартиру в рассрочку, но не рассчитал силы или потерял работу), то его ждут серьезные штрафные санкции. В общем, пересказывать все нюансы 214-ФЗ нам не хватит всего номера газеты. Главное, что должен понимать каждый, - всем стоит играть по правилам и не пытаться смухлевать.
Финансовые пирамиды
Кроме того, существует опасность возникновения и функционирования на рынке недвижимости финансовых пирамид. В данном случае это привлечение денежных средств граждан якобы для строительства жилья. Сразу же вспоминается нашумевшая история с кооперативом "Тамбовкредит", который, кстати, функционировал на территории еще ряда областей ЦФО. Злосчастная история такова… Предприимчивый, но нечистый на руку Михаил Кухоренко в 2002 году создает свой первый кооператив "Жилье в кредит", а через четыре года появляется и "Тамбовкредит". В декабре 2008 года финансовая пирамида рухнула. И деньги вкладчиков исчезли вместе с организаторами кооперативов. Сегодня говорят, что в общей сложности Кухоренко украл у тамбовских вкладчиков больше 150 миллионов рублей, а по всей России сумма потерь доверчивого населения составила порядка 1,5 миллиарда рублей.
Схема мошенников была проста: под маркой того, что будет осуществляться застройка, инвестироваться средства в строительство жилья, устанавливались неимоверно высокие проценты. Таким образом, привлекались средства граждан во вклады.
На самом же деле, финансовые пирамиды распознать легко. И Николай Ряшенцев приводит явные признаки таких пирамид. Прежде всего, обещается очень высокий ничем не обоснованный доход по вкладу, во-вторых, поддерживается культ личности руководителя данной пирамиды. Но, как правило, это лицо не реального владельца, который обычно стоит в тени, а кого-нибудь зиц-председателя, фамилия которого совсем не обязательно Фунт. Все помнят печальный опыт "Социальной инициативы": в помещении компании повсюду висели портреты "руководителя". Такой маркетинговый прием можно сравнить с организацией секты.
Просто, как все гениальное
Сегодня в Тамбове две трети рынка строительства недвижимости занимает использование застройщиками средств либо граждан, либо банков через кредиты.
- Нечистые на руку компании пытаются найти схемы обхода тех правовых норм, которые установлены законом. Для нашей области характерна продажа незапрещенных законом жилищных сертификатов, выпущенных заемщиком. Кроме того, участие в жилищно-строительном и жилищно-накопительном кооперативах, - поясняет Николай Ряшенцев.
Есть другое понятие "на грани закона" - потребительские кооперативы граждан.
- И у меня они, честно говоря, всегда вызывали настороженность, всегда считал, что они должны быть под постоянным контролем со стороны правоохранительных органов, - уверен Николай Михайлович. - Почему? Потому что очень недобропорядочно они себя зарекомендовали, деятельность многих из этих кооперативов вылилась впоследствии в резонансные уголовные дела.
Сегодня на территории России и Тамбовской области существует ряд схем, которыми пытаются обмануть доверчивого человека. Во-первых, это договор инвестирования. Некоторые тамбовские компании заключали такие договора. К счастью, заключение данных договоров не вылилось в возбуждение уголовного дела - все-таки обязательства были выполнены.
Еще одна излюбленная махинация - вексельная схема. Компания-застройщик выпускала векселя со сроком погашения, а итогом становилось возбуждение на территории России ряда уголовных дел.
Сейчас на рынке недвижимости наблюдается несколько моментов, которые настолько шатки, что могут вылиться в криминал. Прежде всего, это заключение так называемых договоров займа. На практике это выглядит так: человек приходит приобрести квартиру, а ему предлагают заключить договор не долевого участия, а займа. Здесь на человека, который согласился подписать такой договор, ложится очень большой риск быть обманутым. Ведь компания-застройщик элементарно может обанкротиться.
- Еще одна сторона вопроса - это недобросовестность самого заемщика, особенно в использовании мер государственной поддержки, - рассказывает специалист отдела по работе с экономическими преступлениями УМВД России по Тамбовской области Николай Ряшенцев.
Сейчас на территории не только нашей области, но и в целом по России приобрели популярность случаи обналичивания материнского капитала. Схема такова: по документам оформляется фиктивный кредит, причем оформляется он теми организациями, которые не имеют лицензии на осуществление банковской деятельности. Те же самые потребительские кооперативы, другие фирмы. И, пользуясь тем, что контроль со стороны государства слабый, осуществляют фиктивные сделки по кредитованию, приобретают разрушенные и полуразрушенные дома и помещения. После чего обналичивают материнский капитал.
Здесь гражданин использует средства государственной поддержки, не имея на это никакого права. И ничем хорошим чаще всего это не заканчивается.
Риэлторы
Отдельно стоит говорить и о взаимоотношениях граждан с недобросовестными агентствами недвижимости, риэлторами. Это не всегда вытекает в криминальные схемы, но возникают проблемы, - рассказывает Николай Михайлович.
В частности, приведем вот такой пример. Приезжают люди с севера, их приводят на стройку и говорят: "Видите, кран стоит, два этажа уже построили, пожалуйста, по 20 тысяч за квадратный метр". Люди покупают, радуются удачной сделке, а в итоге оказывается, что это проблемный застройщик, проще говоря, банкрот. Как он обанкротился, тоже важно, но в любом случае здесь будет либо криминальный вопрос, либо постоянная головная боль.
Есть еще одна проблема - по российскому законодательству заранее узнать о тех же недобросовестных застройщиках нельзя. Вернее, можно, но только в случаях, если уже состоялся приговор суда. Сегодня в обществе неоднократно поднимался вопрос о создании базы черных риэлторов, банков, застройщиков. Но, сами понимаете, если подобное и есть, то официальной проверенной информации там не может быть априори. А многие заявления являются лишь способом борьбы одних представителей рынка недвижимости с другими - непосредственными конкурентами. Вот и получается, что единственная возможность избежать потери денег и нервов - это думать головой.